قضت محكمة النقض خلال حكمها الصارد بتاريخ 3 يونيو الماضي بأن مجرد غلق الشقة أو المحل وعدم استغلاله لسنوات طويلة لا يعد سببًا قانونيًا لإنهاء عقد الإيجار أو إجلاء المستأجر، مؤكدة أن حق المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة يظل قائمًا طالما لم يتخلَّ عنها نهائيًا، واستمر في الوفاء بالتزاماته، وعلى رأسها سداد الأجرة، مشددة على أن عدم الانتفاع بالعين لا يُعد في حد ذاته دليلًا على التخلي عنها أو مبررًا للحكم بالإخلاء.
الدائرة المدنية والتجارية دائرة الأربعاء (ب) إيجارات، في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة، في يوم الأربعاء الموافق 3 يونيو سنة 2026م، حيث أصدرت الحكم في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 35272 لسنة 94 ق، أنه في يوم 3/ 11/ 2024 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف الإسكندرية الصادر بتاريخ 2024/9/11 في الاستئناف رقم 3694 لسنة 80 ق وذلك بصحيفة طلبت فيها الطاعنة الحكم بقبول الطعن شكلًا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
ثم أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة ۲۰۲٦/٥/٦ عرض الطعن على المحكمة في غرفة المشورة فرأت أنه جدير بالنظر
فحددت النظره جلسة للمرافعة، وبجلسة ٢٠٢٦/٦/٣ سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم الحاضر عن الطاعنة والنيابة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة أصدرت الحكم بذات الجلسة.
وجاء في حيثيات الحكم، بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية، وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم ٤٣٨ لسنة ۲۰۲۱ إيجارات شرق الإسكندرية الابتدائية يطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ۱۹۸۷/۱/۹ والتسليم، وقال بيان لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجرت الطاعنة محل النزاع من مورثه، وإذ تركته نهائيا منذ عشرين عاما دون استعماله، فأقام الدعوى ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت برفض الدعوى.
استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ٣٦٩٤ لسنة ٨٠ ق الإسكندرية، وبتاريخ ٢٠٢٤/٩/١١ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبانتهاء عقد الإيجار والتسليم، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن عدم انتفاعها بالعين المؤجرة وفق ما ثبت بتقرير الخبير لا يعد سببا من أسباب الإخلاء يستوجب القضاء بانتهاء العقد، إلا أن الحكم المطعون فيه قد خلص إلى إنهائه والتسليم تأسيسا على تركها للعين بالرغم من ثبوت تنفيذها لالتزاماتها قبل المطعون ضده وأخصها الوفاء بالأجرة، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد؛ ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة ۱۸ من قانون إيجار الأماكن رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعًا أو هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه، ويكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية.
أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلى المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم بما لا يكشف عن تخلى الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الإيجار إلى هذا الغير، فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء، وأنه لا تثريب على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلا، ما دام أنه قائم بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر وأخصها الوفاء بالأجرة، وأن النص في المادة ٥٨٧ من القانون المدني يدل على أن المشرع اعتبر الوفاء بقسط من الأجرة في عقد الإيجار قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة عليه حتى يثبت العكس.
لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد إيجار المحل عين النزاع والتسليم على ما استدل عليه من تقرير الخبير من أن ذلك المحل ظل مغلقا لأكثر من عشرين عاما، ولا يمارس فيه أي نشاط، وأن المستأجرة -الطاعنة – وإن قدمت إنذار عرض أجرة عن الفترة من ۲۰۲۲/۱/۱ حتى ۲۰۲۳/۱۲/۱، إلا أنها لم تقدم ما يفيد سداد الأجرة عن الفترات السابقة، وهو ما لا ينهض بذاته دليلا على تخلي الطاعنة عن عين النزاع، ولا يتحقق به سبب الإخلاء المقرر بالمادة ۱۸ ج من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ سالفة البيان، لا سيما وأن المطعون ضده – المؤجر – لم ينازع الطاعنة في الوفاء بالتزاماتها المقررة قبله، فإنه يكون معيبا بالفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لذلك قضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وقضت في موضوع الاستئناف برفضه، وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصاريف، ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
