تستعد الحكومة لإعادة ضبط العلاقة التعاقدية بين المطورين العقاريين والعملاء، من خلال ضوابط جديدة مرتقبة لعقود بيع الوحدات، ضمن التشريع المنتظر لتنظيم السوق العقارية، بما يضع قواعد أكثر وضوحًا للبنود التي تشهد خلافات متكررة، دون فرض نموذج عقد موحد على جميع الشركات والمشروعات.
ويأتي ملف عقود بيع الوحدات العقارية في مقدمة الملفات التي يجري بحثها في إطار إعادة تنظيم السوق، خاصة مع توسع الاعتماد على نظام البيع على الخريطة، الذي يبرم فيه العميل عقد الشراء قبل اكتمال الوحدة أو المشروع، وهو ما يجعل العقد الأداة الأساسية لتحديد حقوق والتزامات الطرفين.
وبحسب الاتجاه المطروح، لن يكون الحل من خلال إلزام جميع المطورين بعقد واحد، وإنما عبر تحديد مجموعة من البنود الإلزامية التي يتعين تضمينها في العقود، بما يراعي اختلاف طبيعة المشروعات السكنية والتجارية والإدارية والسياحية، مع وضع حد أدنى من الحقوق لا يجوز التنازل عنه أو الانتقاص منه.
عقود المطورين العقاريين
وقال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات ورئيس اللجنة الاقتصادية بمجلس النواب، إن الاتجاه المطروح حاليًا من الحكومة والمطورين لا يقوم على وضع عقد إلزامي ثابت يلتزم به جميع المطورين، وإنما يمكن النص على مجموعة من البنود التي يجب أن تتضمنها العقود باعتبارها قواعد أساسية لحماية أطراف العلاقة التعاقدية.
وأوضح أن طبيعة المشروعات العقارية تختلف بصورة كبيرة، مشيرًا إلى أن المشروع الذي يمتد على مساحة ألف فدان يختلف عن مشروع على مساحة 10 أفدنة، كما تختلف المشروعات السكنية عن التجارية والإدارية والسياحية، فضلًا عن اختلاف المواقع والاشتراطات والمواصفات والجهات صاحبة الولاية.
وأضاف أن فرض عقد واحد على جميع هذه الأنماط لن يكون عمليًا، وإنما يمكن تنظيم البنود التي تمثل مشكلات متكررة في السوق، بحيث تخضع لقواعد واضحة داخل عقود المطورين العقاريين.
غرامات التأخير وفسخ التعاقد والتنازل
ومن المنتظر أن يشمل قانون تنظيم السوق العقارية المرتقب تنظيم عدد من البنود محل الخلاف بين المطورين والعملاء، من بينها غرامات تأخر المطور عن التسليم، وحقوق العميل في بعض حالات رد الوحدة، ورسوم التنازل، والتعويضات، ورسوم فسخ التعاقد، بما يضع إطارًا أكثر وضوحًا للعلاقة التعاقدية.
ويستهدف هذا التوجه معالجة ممارسات قد تؤثر بصورة مباشرة على حقوق المشترين، خاصة ما يتعلق بغياب الجزاءات المتوازنة في بعض العقود، أو عدم وضوح آليات تعويض العميل عن تأخر التسليم، إلى جانب الرسوم المفروضة عند التنازل عن الوحدة أو إنهاء التعاقد.
كما يبرز تنظيم فسخ التعاقد ورد الوحدة باعتباره أحد الملفات التي تحتاج إلى قواعد أكثر وضوحًا، سواء فيما يتعلق بنسبة المبالغ التي يحق للشركة خصمها، أو المدة اللازمة لرد مستحقات العميل، بما يحد من وجود شروط غير متوازنة بين طرفي التعاقد.
ضوابط تغيير مواصفات ومساحات الوحدات
وتشمل البنود التي يثار بشأنها جدل داخل السوق الحالات التي يمنح فيها العقد المطور حقًا واسعًا في تغيير موعد التسليم أو مواصفات الوحدة أو مساحتها أو المخطط العام للمشروع، دون وضع ضوابط واضحة أو تحديد حقوق العميل حال ترتب على هذه التغييرات ضرر أو اختلاف جوهري عن الاتفاق الأصلي.
كما تتضمن الضوابط المطروحة البنود التي تسمح بتعديل بعض الرسوم من جانب واحد، أو فرض غرامات غير متناسبة على العميل، إلى جانب الشروط الخاصة بمصادرة نسبة كبيرة من المدفوعات عند فسخ التعاقد.
ويبرز كذلك ملف نسب التحميل في المشروعات العقارية، خاصة مع وصولها في بعض المشروعات إلى مستويات مرتفعة، باعتبارها من البنود التي تؤثر بصورة مباشرة على السعر الفعلي والمساحة التي يحصل عليها العميل مقارنة بالمساحة المعلنة للوحدة.
وبذلك يتجه التنظيم المرتقب إلى صيغة تجمع بين وضع مجموعة من البنود الإلزامية في عقود المطورين العقاريين، بما يحدد الحد الأدنى لحقوق والتزامات الطرفين، مع منح الشركات مساحة لإضافة الشروط المرتبطة بطبيعة كل مشروع، شريطة ألا تنتقص هذه الشروط من الحقوق الأساسية التي يكفلها القانون للعميل.
